成都房价还会涨吗:一分需求释放,一分资本逐利,一分周期轮动

作者:明溦日期:社会新闻点击:

观察员自己都有点佩服自己了,真的,每次都都能预测得准,哈哈。

详情翻看观察员3.2号的微头条,预测2020年成都房价会反弹,12.30号问答预测成都二手房有波爆发。

好了,不王婆卖瓜,自卖自夸了,咱们言归正传。

成都楼市观察员,一个有专业、有态度,三观比五官还正的良心观察员,值得你的信赖和关注!


先说第一个事,成都业主抱团涨价风波。

前段时间,成都南城都汇和中海左岸这两个小区,都爆出了业主抱团涨价的风波。

观察员写了篇文章,详细论述了对这个事情的看法和态度,指出了这事是两个标志:

1 成都的房价,形成了一个门槛,开始了由供需关系主导向资本炒作主导的转变。

2 千锤百炼出真金,这种扑朔迷离的表象,会加速分化的到来。

成都区域房价跳涨:一分需求释放,一分资本逐利,一分周期轮动

抱团涨价

老规矩,给大家来个灵魂三问,引导大家思考:

成都为什么早不出,晚不出,偏偏这个时候出这种风波?

为什么以前很少有这种风波,也没有如今这样大的影响?

在最爱闹业主抱团涨价风波的城市里,都有些什么共性?

你把这三个问题想明白,恭喜你,观察员上面所说的两个标志,你就明白了。详细的解释,就不多说了,感兴趣的可以去翻阅观察员文章:

《业主抱团涨价:真金白银炒不动了,改为用嘴皮子炒吗?》


又扯远了,原谅观察员的话痨,咱们言归正传哈。

这次业主抱团涨价风波的直接原因,是因为最近成都的几个核心板块,挂牌价蹭蹭地就往上涨了。

一东一南,成都的两大核心板块,攀成钢和金融城,挂牌价仿佛一夜之间约好的一样,大多都突破五万的单价了。

对于这些顶级核心板块来说,挂牌价很多时候就等同于成交价,或许现在成交价还达不到这个价格,但是相信要不了多久,成交价就会跟上来的。

成都区域房价跳涨:一分需求释放,一分资本逐利,一分周期轮动

挂牌价破五万

那为什么成都这两大核心板块,敢率先统一突破五万单价?

因为资本的趋利避害性,会导致具备“三核”属性的房子,快速跳涨,拉开分化的距离!

再说通俗点,也就是这两个板块,因为既是成都核心地段,又是成都核心资源聚集地,再加上成都这个中西部核心城市,无疑是资本最增值、最保值的选择,自然受人追捧了。



好了,铺垫完了,现在来说真正的正题了!

如果有最近在成都买二手房的网友,肯定就有个深刻体会:

房子开始越看越贵了,感觉才没过去多久,以前看得稍微好点的小区,价格都普遍上涨了。

是的,你没有感觉错,成都的二手房市场,确实现在挂牌价格,都开始上来了。

价格上涨了,那成交量怎么样,咱们再来说说这个量。

下面两张图是成都11月和12月部分时间段,二手房成交数量统计:

成都区域房价跳涨:一分需求释放,一分资本逐利,一分周期轮动

12月初成交量

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12月末成交量

下面这张图,是这个月某个时间段,成都二手房成交数据情况:

成都区域房价跳涨:一分需求释放,一分资本逐利,一分周期轮动

最近一周二手房成交情况

通过图和实地看房感觉,就会发现目前成都的二手房市场是这么一个状态:

价在量向,价量不符,但普遍挂牌价上升,尤其是三核板块,价格上涨尤为夸张。

可是大家思考过,为什么会是这种状态没有?

首先,挂牌价的整体提高,最直接的原因就是,挂牌价低的房源已经处理掉了。所以咱们可以根据这个结果,倒推回去追溯原因。

核心板块的跳涨,上文已经说了,主要原因是资本的逐利性导致的。

那么非核心板块为什么也涨价了?

成都9.14新政之后,二手房增值税由二变五。并且在成都11.24新政之后,又集体性地释放了十几个具有剪刀差的神盘。

总结来说就是,这两个政策变动,把真正的硬刚,也就是极致的刚需,转移到了新盘上面了。

1月中旬之后,该买房的硬刚,也陆续从神盘回来了,这些购房者是急需房子的,无需置疑,他们是会把其余地段的性价比高的房子,消化掉的。

所以,非核心板块,在这一波中也消化了低价房源,再加上跟风核心板块的涨价,所以整体来看,其他区域挂牌价多多少少还是略有涨幅。

成都区域房价跳涨:一分需求释放,一分资本逐利,一分周期轮动

需求释放

虽然呈现的形式一样,但是注意到这里有个明显的区别:

那就是随着时间的推移,分化的第二步会开始出现,也是是所谓的差距拉大。

什么意思呢,这句话?

最开始的分化,在于核心板块的领涨,但是随着时间的推移,核心板块会慢慢填平价格与价值的间隙,但是非核心板块,很多房子就会在购房者选择中让价格和价值的间隙越来越大。

最后的结果就是,核心板块价格,名副其实;而非核心板块的价格,会因市场的不认可不选择,逐渐回落,甚至下跌。


最后的那一分,是房价的周期轮动。

这里的周期轮动,有两个意思,一是周期规律,二是城市的轮动。

咱们先说周期规律,这个只能说大概,根据过往时间来初步判断。

回过去看过往十年的房价走势,不难发现有几个特殊的时间节点,即是房价最低点,也可以说是爆发的起点。各位可以去详细参考2008年、2013年、2017年这几个时间节点的全国房价情况。

咱们具体来成都情况而言,18年515严调之后,微跌了一年左右,到现在2021年,也将近3年时间了,按照这个房价周期的规律,大概率也是应该上行的时候了。

成都区域房价跳涨:一分需求释放,一分资本逐利,一分周期轮动

楼市涨幅周期

再说城市轮动,这个说通俗点,就是一般都是一线城市领涨,然后依次带动下级城市的房价涨幅。

就北京、上海、广州、深圳的房价情况来看,北京房价虽然在5月迎来短暂小幅反弹后,但后来依旧呈现下跌趋势,上海房价在5月迎来反弹后呈现稳定上涨趋势,广州房价则是呈现震荡性上涨趋势;深圳房价,咱们就不用说了,一路上涨。

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北上广深2020房价趋势

但是,这里面有个共同的情况,那就是到了年末北上广深的房价都集体迎来了环比上涨,且涨幅都在0.5%以上。

成都区域房价跳涨:一分需求释放,一分资本逐利,一分周期轮动

北上广深涨幅

一般来说,四大一线城市房价上涨之后,都会带动二线城市房价上涨,这也就是所谓的房价城市轮动。

而作为最强二线的几个城市之一,成都的房价,按道理确实应该上涨了,不管是不是名副其实的上涨,哪怕就是价在量先,也会涨一点起来。

终于写完了,总结一下,就是标题的话:

成都这轮挂牌价上涨的原因,一分需求释放,一分资本逐利,一分周期轮动。

咱们把前因后果,在文章里分析得明白了,感兴趣的,不妨多读两遍。

熟悉观察员文风的都知道,观察员喜欢写的隐晦,原因无他,有些东西点太明白了,反而不好。

一则写太明白限制太多,二则写太明白也就失去了获取观点的价值。

在这里,再做个预测,欢迎大家共同讨论交流:

最快2021年下半年,最迟2022年下半年,成都房价会迎来真正的一波爆发。

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